コラム

 公開日: 2017-04-27  最終更新日: 2018-03-06

売れにくい不動産(住宅や土地)を売却するポイント

不動産売却ポイント


売れにくい不動産にはいくつか代表的なケースがありますが、まずその物件が既存不適格物件や建築基準法違反物件であることが挙げられます。しかし、これらは融資等が受けにくいため、買い手が限定されるものの、法律的に売ってはいけないものではありません。

また土地に関しては、狭過ぎる土地や逆に広過ぎる土地等が売れにくい傾向がありますが、これらも専門家に相談することでさまざまな方法を考えてくれることでしょう。

広い土地は分筆することで売りやすくなることがありますが、「接道義務」などの制限により、自ら土地の価値を下げることにもなりますので、そうならないよう注意が必要です。

また、売りにくい不動産を何の方策もないまま放置しておくと、固定資産税等の費用がかかりますので、損切りを見据えた安価での売却も時には必要になります。

売れにくい不動産を相続したら

不動産を相続した場合に、それを売却する方法などをご紹介してきましたが、自分にとって必要ない不動産は、「他の人もいらない」という可能性があります。
そこで、今回は他の人もあまり欲しがらない「売れにくい不動産を売却するには、どのような方法があるか」ということを、いくつかのケースに分けてご紹介していきたいと思います。

まずそうしたケースの代表例として挙げられるのが、相続した物件が既存不適格物件や建築基準法違反物件であった場合です。

既存不適格物件とは、建築当時は法令に適していたものの、時代と共に法令が変わってしまい、現在では適合していない物件のことを言います。

これらは、本来必要となる確認申請をせずに増築やリフォームを行った建築基準法違反物件とは根本的に異なるものですが、どちらも売却すること自体は可能です。

ただし、どちらも銀行からの融資を受けにくいなど買い手を限定する要素を含んでおり(既存不適格物件に関しては、場合によっては融資を受けることが可能な物件もあります)、売りにくい物件であることは確かです。

しかし、個人の買い手は融資などが無い状態で現金で購入することは難しいかもしれませんが、不動産の買い取り業者などを相手にすれば、現金決済で対応してくれることもあります。

当然のことながら、売却の際は現在の法令に適合していない旨、違反している旨は相手に伝えなくてはなりませんので、まずは自分の相続した物件が法令に照らし合わせて「どのような状態にあるか」ということを確認した上で、どのような売却の方法があるかを検討してみて下さい。

また、そうした住宅等は古い場合が多く「リフォームや更地化をした方が売れる」と思われがちですが、それらにかかる費用を上乗せして売るよりも、その分安価な価格設定をすることで、購入後の物件の処理は相手に任せた方が喜ばれる場合もありますので、あまり「こうだ」と決めつけて行動を先走らないよう注意が必要です。

土地などを売却するポイント

相続した不動産が土地などであった場合、その広さや条件等によって買い手がつきにくいことがあります。例えば、狭過ぎる土地、逆に広過ぎる土地などです。

しかし、これらの土地であっても専門家に依頼すれば、売れるようなさまざまな方法を考えてくれると思います。

広過ぎる土地に関しては「分筆」と言って、それらを分割することで購入者が買いやすい状態にすることもありますが、この時、注意が必要なのが「接道義務」と呼ばれる建築基準法の制限です。

これは「幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ、建物用の敷地としては使えない」というもので、分筆の仕方を間違うと土地の価値を自ら下げてしまうということも考えられますので、専門家の指導をあおぐと良いでしょう。

また、土地が自分の住んでいる場所から離れている場合などは管理の仕方も問題になってきます。多少の雑草くらいは許容範囲かもしれませんが、不法投棄されたゴミ等が散乱してくると明らかに印象は悪くなり、場合によっては行政から撤去指導が入ったりすることがありので注意が必要です。

土地の管理委託は住宅に比べると安価な場合が多いので(その広さにもよりますが)、自分で無理をして管理しようとするよりは、プロの管理業者に任せて、それをアピールするだけでも購買者の安心感を増す効果があります。

売れない不動産をいつまでも持っているリスク

不動産は持っているだけで固定資産税や維持費などがかかり、徐々に運用効率が低下していきます。また住宅に関しては、年月を経れば経るほど価値そのものが下がっていくことが一般的です。

現在でも「家や土地が相続時点で持っている価値よりも高い値段で売れて、大きな利益を生む」ということが「ない」とは言えませんが、地方の不動産に関しては、なかなかそうしたケースはありません。

「その内に価値が上がるかもしれない」などという願望をいつまでも持って、しっかりとした不動産管理を行わずにそれらを放置しておくと、大きな損失を生む可能性があることをしっかり認識しておいて下さい。

その上で、むしろ多少は安くても、早い時期に売り抜いて損切りをしてしまう、という考え方も時には必要かと思われます。

「せっかく相続した不動産を安く売らなくてはいけない」というジレンマは理解できますが、自分でも利用の仕方がわからず、なおかつ売れにくい不動産というのは、10年後にもあなたの手元で利用価値のないままくすぶっているかもしれません。

その頃になって売ろうと決意したとしても、実際の売却価格はいくらになっているか? その間にかかる固定資産税を初めとした費用はいくらか? などを現実的に考えてみると、一刻も早い対策を講じた方が良いことがおわかりになるかと思います。

不動産(住宅や土地)を売却する前に知っておくべき、費用や確認事項 →http://mbp-kochi.com/parkhome/column/659/

この記事を書いたプロ

有限会社パークホーム [ホームページ]

不動産コンサルタント 尾池正幸

高知県高知市城見町1番1号 [地図]
TEL:0120-927-255

  • 問い合わせ
  • 資料請求

このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。

「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。

1

こちらの関連するコラムもお読みください。

<< 前のコラム 次のコラム >>
最近投稿されたコラムを読む
スタッフ紹介
イメージ

・宅地建物取引士・2級建築施工管理技士・Cカード(スクーバーダイビング) 担当者からの一言 主に売買物件を担当しています。 建築会社での現場...

 
このプロの紹介記事
(有)パークホーム 代表取締役 尾池正幸さん

買取は積極的に!土地探しから注文建築、中古住宅のリフォームまでをトータルに!(1/3)

新築・売家・売土地・分譲マンション・賃貸物件などを常時600件ほどホームページにアップしている(有)パークホーム。「新着物件もほぼ毎日更新中です」代表取締役の尾池正幸さんは、不動産情報として高知ではまだ珍しい自社サイトの厚みを、温和な笑...

尾池正幸プロに相談してみよう!

高知放送 マイベストプロ

不動産買取り、不動産査定,保険付き中古自社物件販売に強み。

会社名 : 有限会社パークホーム
住所 : 高知県高知市城見町1番1号 [地図]
TEL : 0120-927-255

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

0120-927-255

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

尾池正幸(おいけまさゆき)

有限会社パークホーム

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる このプロに資料を請求する
プロのおすすめコラム
不動産(住宅や土地)を売却する前に知っておくべき、費用や確認事項

 不動産売却ポイント 不動産を売却する際にかかる費用としては、不動産業者に支払う仲介手数料、譲渡税など...

[ 不動産売却のポイント ]

事務所移転のお知らせ
イメージ

拝啓 時下益々ご清栄のこととお慶び申し上げます平素は格別のお引立てを賜り誠に有難く厚くお礼申し上げます...

[ お知らせ ]

既存住宅瑕疵保険付き中古住宅の安心できる保障とは

 既存住宅瑕疵保険 個人間で中古住宅を売買する際(現状有姿の場合は特に)、隠れた瑕疵が見つかった場合に、...

[ 既存住宅瑕疵保険とは ]

既存住宅瑕疵保険に加入している中古住宅は、安心して購入できる!

 既存住宅瑕疵保険 既存住宅瑕疵保険は、契約期間(2年か5年)の間に瑕疵が見つかった場合、修繕費のほと...

[ 既存住宅瑕疵保険とは ]

中古住宅購入に確認しておくべき、既存住宅瑕疵保険ってなに?

 既存住宅瑕疵保険ってなに? パークホームは高知県で最初に既存住宅瑕疵保険住宅を販売いたしました。不動...

[ 既存住宅瑕疵保険とは ]

コラム一覧を見る

スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ