コラム

 公開日: 2014-01-27  最終更新日: 2014-06-19

繰上げ返済と借り換え ②借り換えと繰り上げ返済




借り換えと繰り上げ返済

繰り上げ返済と借り換えの対比を見てみましょう。

 繰り上げ返済も借り換えも総支払額を軽減する方法としてありますが基本的に効果が大きくなるケースは借り入れ金額が大きい、残年数が長い、金利差が大きいことです。
借り換えに条件として何年か前までは残高500万円以上、残年数10年以上、金利差1%とか言われていました。

上記条件にとらわれず至上最低の金利水準ですのでよくローン内容を比較検討して対応するべきだと思います。営業マンは(金融機関)一生懸命自行のローンの優れているところを着目してセールスします。ローンの種類によっては総返済額に差が出ることを理解しましょう。目先の金利に左右されないことです。

 先日も借り換えして1年でまた別の金融機関に借り換えの手続きをしました。
1年前に借り換えしたときには十分ローン自体の内容をご理解していなく、営業マンがお薦めするローンを契約したしまったことが原因です。無駄は出てしまいましたがそれでもすぐに対応して結果、総支払額の減少にはつながり相談者には喜んでいただいたケースもありましたね。
金融機関の窓口に相談にいくと繰り上げ返済は勧めてくれますが、当然のことですが他行への借り換えは勧めてはくれません。ですからほとんどの人が繰り上げ返済と借り換えの比較がされていないのが実情ですね。


条件
 35年固定金利 借入金3000万円   金利3%     
 毎月支払額 115455円   総支払額 4849万円

繰り上げ試算(返済予定表)(期間短縮) 
5年後に 約303万円を繰り上げ返済にあてると
 5年後(60回)残2738万円 から 10年後(120回)残2435万円
 効果:120回―60回=60回(5年分相当)の期間短縮
 毎月支払額 115455円×60回=6927300円
 303万円繰り上げ返済することで、389万円の負担軽減
 繰り上げ返済後の総支払額は115455円×12月×残25年=約3463万円
 
繰り上げ返済の効果は約300万円で約389万円ということになり、かつ期間短縮が5年間できたことになります。


下記が300万を使って借り換え試算です。

 5年後に300万円を原資に借り換え(フラット35)
 借り換え経費=事務手数料+登記費用+その他=75万円(仮定)
 300万円-75万円=225万円は残高に充当
 5年後残高2738万円-225万円=2513万円
 2513万円で期間23年金利1.8%(26年1月金利)=毎月111262円
 111262円×12月×残23年 = 約3070万円(総支払額)
 本来の払うべき金額=115455×360(月)=4156万円
 4156万円-3070万円=1086万円
 1086万円-300万円=786万円


同じ金額の原資で(300万円)繰上げ返済は5年短縮、効果389万円
借り換えは7年短縮、毎月支払額4千円減、効果は786万円以上

今回のケースは期間、金額、金利差がありこんな結果になりましたがいろいろなケースがありますので比較検討することは是非してください。


知って理解して行動したほうがいいと思いますよ!(FPマン)



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